Investir


Notre proposition, vous accompagner dans votre création de patrimoine !

Chaque projet d'investissement est unique et doit avant tout répondre à vos attentes.

Lors d'un premier rendez-vous personnalisé, nous définirons ensemble vos objectifs patrimoniaux.

  • Réduire votre impôt et optimiser votre fiscalité ?
  • Compléter vos revenus immédiatement ou à moyen terme ?
  •  Préparer votre retraite ?
  • Loger votre enfant étudiant ou anticiper ses études ?
  • Vous constituez un patrimoine afin de protéger votre famille et pouvoir leur transmettre ?
  • Diversifier vos placements afin d'en limiter le risque ?
  • Arbitrer votre patrimoine immobilier ?

Notre engagement : un accompagnement global pour un investissement sécurisé et rentable !


L'immobilier, le placement préféré des français !

Les avantages de l'investissement dans la « Pierre » sont nombreux.

  • L'investissement immobilier est le seul placement que vous pouvez réaliser à crédit. Profitez de son effet de levier !
  • Bénéficier des taux de prêts immobiliers historiquement bas
  • Le marché immobilier, et plus largement le marché immobilier français, reste l'un des placements les plus sûrs de ces dernières décennies même en période de turbulences
  • Multiples avantages fiscaux et aides de l'état
  • Attractivité des Plus-Values à moyen terme

Investissement dans le Neuf ou l'Ancien ?

L'investissement immobilier dans le Neuf comporte spécifiquement de nombreux atouts comme les Frais de notaire réduits (2% à 3% du prix du logement en moyenne), une garantie sur le logement pendant 10 Ans (Garantie de Parfait Achèvement, Garantie de Bon fonctionnement durant 2 Ans et Garantie Dommage-Ouvrage), un bien offrant par ailleurs un confort de qualité au quotidien avec de faibles charges de copropriété, et un logement tourné vers l'avenir répondant aux dernières normes de construction et environnementales…

Cependant l'investissement immobilier dans l'Ancien possède également bon nombre d'avantages comme le fait de percevoir une rente immédiate, d'avoir une localisation généralement « Premium » souvent dans les centres des villes et métropoles, de bénéficier du charme de l'ancien garantissant une valeur patrimoniale pérenne dans le temps et une plus-value à la revente ou d'investir dans un bien existant permettant de visualiser plus aisément l'environnement notamment…

Investir aujourd'hui dans l'immobilier n'a jamais été aussi avantageux !

Un investissement immobilier demande au préalable un bilan patrimonial analysant votre situation personnelle et fiscale ainsi que vos attentes.

Par cette approche, le Cabinet NOVA vous proposera un ensemble de solutions adaptées, optimisant votre investissement et votre fiscalité parmi différents produits et dispositifs immobiliers.


Notre expertise au service de votre patrimoine !

  • Quel dispositif choisir pour quelle économie d'impôt ?
  • Quelle est ma capacité financière à investir ?
  • Quel investissement pour optimiser ma fiscalité ?
  • Louer mon logement vide ou plutôt meublé ?
  • Quelle solution est la plus adaptée à mes attentes, à mes besoins ?

Notre Cabinet vous propose un véritable accompagnement dans une stratégie d'investissement sur-mesure.

Nous serons à vos côtés durant toutes les étapes de création de votre Patrimoine pour un maximum de sérénité.


Une sélection rigoureuse d'investissement
sur les 2 Savoie, Genevois Léman
et partout en France

Immobilier Neuf ou Ancien, nous vous proposerons une sélection de biens sur les territoires des 2 Savoie, Genevois Léman, Rhône Alpes et partout en France, pour un investissement performant en toute confiance.

Le Cabinet NOVA solutions immobilières offre un service global.

Pour cela, nos partenaires experts en Financement, Droit et Expertise-comptable seront auprès de vous pour faire les bons choix et ainsi réaliser votre investissement en toute sécurité.

Les principaux dispositifs et produits immobiliers
proposés par le Cabinet NOVA


La Défiscalisation PINEL

Principe

Reconduite jusqu'au 31 Décembre 2021, la loi Pinel permet de réduire directement son impôt sur le revenu jusqu'à 6 000 € par An en contrepartie de la mise en location d'un logement NEUF non meublé.

Durée d'engagement de location de 6 Ans minimum pouvant être prolongée par 2 périodes de 3 Ans soit 12 Ans maximum

  • La réduction fiscale est calculée suivant le prix d'achat du logement dans la limite de 300 000 € (sans dépasser le plafond de 5 500 € par m²)
  • 2 investissements PINEL par An possibles par foyer fiscal dans la limite de 300 000 €
  • Possibilité d'investir dans le cadre d'une SCI
  • Possibilité de louer à sa famille (Enfant ou Parents hors foyer fiscal)

Réduction d'impôt accordée par la Loi Pinel

  • 12% du prix du logement pour un engagement de location de 6 Ans
  • 18% du prix du logement pour un engagement de location de 9 Ans
  • 21% du prix du logement pour un engagement de location de 12 Ans
  • Soit une Réduction de votre impôt jusqu'à 6 000 € par An équivalente à 63 000 € sur 12 Ans !

Les conditions d'application de la loi Pinel

Des conditions précises d'application doivent être respectées pendant la totalité de l'engagement de location afin de pouvoir profiter des avantages de la loi Pinel.

Les principales conditions sont les suivantes :

  • Zonage : l'investissement immobilier doit être effectué dans une zone du territoire français éligible au dispositif (zone locative dite « tendue » en besoin de logement à louer)
  • Plafonnement de Loyer : les loyers du bien mis en location ne doivent pas dépasser un certain montant défini suivant la zone et la surface du logement
  • Plafond de Ressources : les locataires du logement doivent avoir des ressources inférieures à certains plafonds (revenu fiscal de référence) déterminés par la composition du foyer et la localisation du logement
  • Le logement neuf doit satisfaire aux normes de construction BBC 2005 ou RT 2012

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en résidence avec Services et la réduction d'impôt CENSI-BOUVARD

Principe

La Location en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un investisseur de maintenir ses revenus au moment de sa retraite ou de se constituer une source de revenus complémentaire par l'achat d'un logement au sein d'une résidence avec services exploitée par un Gestionnaire professionnel (Résidences Etudiante, Sénior, de Tourisme, de Tourisme d'Affaires…).

Il pourra alors profiter de conditions fiscales avantageuses liées aux dispositifs du Loueur Meublé Non Professionnel en choisissant ou non l'option Censi-Bouvard ouvrant à une réduction d'impôt sur les revenus.

À NOTER Les loyers tirés de la location sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés est obligatoire pour l'investisseur.

Avantage du statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en résidence avec Services

  • Récupération de la TVA sur votre acquisition
  • Percevoir un loyer par le biais d'un bail commercial (Gestionnaire de la résidence avec Services)
  • Déduire les charges d'exploitation des recettes locatives

Avantages fiscaux du meublé, 2 options sont au choix

  • Soit bénéficier de revenus non imposés ou faiblement imposés pendant une durée pouvant dépasser 20 ans, grâce à la déduction sur les recettes de l'Amortissement du bien et du mobilier et de l'intégralité des charges et intérêts d'emprunt
  • Soit d'opter pour le dispositif Censi-Bouvard, permettant de profiter d'une réduction d'impôts de 11 % du prix de revient de l'investissement plafonné à 300 000 € (soit jusqu'à 33 000 € de réduction !) répartie sur 9 ans
À NOTER Vous passez au statut Loueur Meublé Professionnel si vos recettes locatives sont supérieures à 23.000 € par An et si elles représentent plus de la moitié de vos revenus globaux.

Avantages du Loueur Meublé Professionnel

  • Le LMP n'est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €
  • Vous êtes soumis à l'avantageux régime des plus-values professionnelles à la revente du bien
  • Etant considérés comme des biens professionnels, les logements dont vous êtes propriétaire ne sont pas soumis à l'IFI
  • Attention, pas de déficit possible ! En appliquant la réduction des charges et des amortissements, vous ne pouvez pas créer de déficits fonciers comme en location non Meublé.

Si un déficit apparaît, la part du déficit généré par les amortissements est reportée sur les recettes locatives des années suivantes sans limitation de durée. Ce système vous permet ainsi de baisser vos recettes locatives pendant de nombreuses années.

La location en Meublé ou statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) « classique »

Les conditions du LMNP « classique »

  • Le logement doit être loué Meublé – liste de meubles à respecter impérativement suivant Décret
  • Les revenus tirés de la location sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) – Inscription obligatoire de l'investisseur au Registre du Commerce et des Sociétés

Les avantages fiscaux

2 options au choix :

  • Le micro-BIC : Il s'applique si vos recettes ne dépassent pas 70.000 €.

Vous profitez ainsi d'un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable !).
Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50 % notamment.

  • Le régime réel du statut LMNP : Au-delà de 70.000 € ou sur option demandée auprès du fisc si vos recettes sont inférieures, vous bénéficiez du régime réel.

Vous déduisez ainsi des recettes locatives l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, frais de notaire, taxe foncière, travaux de réparation, assurance, frais de syndic et de gestion, etc.) et les amortissements du bien et du mobilier (faculté de déduire une partie du prix du logement et du mobilier des loyers sur de nombreuses années).

Si le résultat est déficitaire, la part du déficit générée par l'amortissement est reportable sur les bénéfices futurs sans limite dans le temps.

Dans les 2 cas au bout du compte, vous diminuez vos recettes et donc vos impôts !

À NOTER Vous passez au statut Loueur Meublé Professionnel si vos recettes locatives sont supérieures à 23.000 € par An et si elles représentent plus de la moitié de vos revenus globaux.

Avantages du Loueur Meublé Professionnel

  • Le LMP n'est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €
  • Vous êtes soumis à l'avantageux régime des plus-values professionnelles à la revente du bien
  • Etant considérés comme des biens professionnels, les logements dont vous êtes propriétaire ne sont pas soumis à l'IFI
  • Attention, pas de déficit possible ! En appliquant la réduction des charges et des amortissements, vous ne pouvez pas créer de déficits fonciers comme en location non Meublé.

Si un déficit apparaît, la part du déficit généré par les amortissements est reportée sur les recettes locatives des années suivantes sans limitation de durée. Ce système vous permet ainsi de baisser vos recettes locatives pendant de nombreuses années.

Le Déficit Foncier : Investir et Défiscaliser dans l'immobilier Ancien

Déficit foncier, des travaux pour défiscaliser !

Principe

Depuis 1993, les propriétaires peuvent déduire de leurs revenus globaux le déficit généré par les travaux de rénovation qu'ils entreprennent sur leur bien en location.
Ce dispositif de défiscalisation immobilière vise à encourager la rénovation du parc immobilier ancien et permet pour le propriétaire de se constituer un patrimoine à la fiscalité avantageuse.

3 conditions pour pouvoir en bénéficier

  • Investir dans un bien immobilier et déclarer ses revenus fonciers au Réel
  • Réaliser des travaux de réhabilitation (et non d'embellissement)
  • S'engager à le louer pendant 3 ans minimum

Les avantages du déficit foncier

  • Le montant des travaux est déductible en totalité et sans plafond, dans un premier temps sur les revenus fonciers existants puis le surplus éventuel vient en déduction sur le revenu global jusqu'à 10 700 €
  • Le solde éventuel des travaux non imputés sur le revenu constitue un « déficit foncier reportable » pendant 10 Ans
  • Il est possible de déduire les intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers ainsi que l'intégralité des charges courantes
  • Plus la tranche marginale d'imposition (TMI) est élevée, plus le gain fiscal est important

Type de déficit foncier

Type d'imputation

Dû aux charges financières liées aux intérêts d'emprunts

Sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes

Dû aux charges non financières liées à l'exploitation et aux travaux

Sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou de 15 300 € pour ceux qui ont investi sous le dispositif Périssol)
Bon à savoir : dans le cadre du dispositif Cosse, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 augmente le plafond du déficit imputable de 10 700 € à 15 300 € à compter de l'imposition des revenus de 2019.

Loi DENORMANDIE, ou la Défiscalisation PINEL Ancien

Principe

Pour être éligible à la réduction d'impôt DENORMANDIE, vous devez :

  • Acquérir un bien à rénover dans une des villes labellisées « Coeur de ville » par Décret entre le 1er janvier 2019 et le 31 Décembre 2021
  • Effectuer des travaux représentant au moins 25 % du prix du logement acheté
  • Mettre votre logement en location vide (non meublée) sur une période de 6, 9 ou 12 ans
  • Louer votre logement à un prix raisonnable à des ménages modestes en respectant certains plafonds de loyers et de ressources. L'application des plafonds à respecter correspond aux mêmes règles que celles appliquées au dispositif PINEL dans le Neuf

Avantage fiscal

A l'identique du dispositif PINEL dans le Neuf, la Réduction de votre impôt représentera jusqu'à 6 000 € par An soit 63 000 € sur 12 Ans pour un investissement de 300 000€

  • Pour une période de location de 6 ans : Réduction d'impôt de 12 % du prix du bien augmenté des travaux
  • Pour une période de location de 9 ans : Réduction d'impôt de 18 % du prix du bien augmenté des travaux
  • Pour une période de location de 12 ans : Réduction d'impôt de 21 % du prix du bien augmenté des travaux

Concernant les travaux

Vous devrez réaliser des travaux améliorant la performance énergétique du logement d'au moins 30% ou réaliser au moins 2 types des 5 travaux suivants : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d'eau chaude, isolation des fenêtres – Diagnostiques de Performances énergétiques seront réalisés avant et après les travaux (Les décrets d'application du 27 mars 2019).
Les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement doivent être réalisés par un professionnel certifié Reconnu Garant pour l'Environnement (RGE).

La Nue-propriété ou Démembrement

Principe

La nue-propriété s'adresse principalement à des personnes soumises à une importante pression fiscale et n'ayant pas besoin de revenus immédiats.
Elle permet à l'investisseur d'acquérir un bien séparé de ses droits initiaux, c'est-à-dire d'en obtenir uniquement la propriété (ou nue-propriété) sans l'usufruit (jouissance du logement).

Dans les faits, le propriétaire (ou nu-propriétaire) fait l'acquisition des murs et confie la jouissance du bien (l'usufruit) à une tierce personne (l'usufruitier pourra par exemple mettre le logement en location).
La séparation des droits entre les 2 parties donne lieu au démembrement temporaire de la propriété.

Avantages de la fiscalité en Nue-propriété 

L'investissement en nue-propriété génère de nombreux avantages pour l'investisseur :

  • Diversifier son patrimoine et s'aménager un complément de retraite à terme sans impacter immédiatement sa fiscalité (c'est en effet l'usufruitier qui devra se conformer aux obligations fiscales déclaratives du logement étant donné que c'est lui qui en perçoit les revenus)
  • L'acquisition du bien se fera avec une décote de 30 à 40% du prix d'achat initial (La réduction est calculée sur la base des loyers perçus par l'usufruitier tout au long de la durée de démembrement)
  • Si l'investisseur engage un crédit dans le cadre de son acquisition, il pourra en déduire les intérêts d'emprunts de ses revenus fonciers perçus sur d'autres biens
  • Il ne sera soumis à aucune contrainte de gestion locative pendant toute la durée de l'usufruit ni charges et entretien afférents (Pas de frais de gestion, de syndic, d'assurance ou de Taxe Foncière…)
  • Une fois la période de démembrement du bien terminée, le nu-propriétaire redevient pleinement propriétaire sans payer de droits de mutation
  • Forte plus-value à attendre en cas de revente à terme par la décote opérée lors de l'achat du bien initialement

Le Dispositif COSSE

Principe

En contrepartie d'une déduction fiscale sur leurs revenus locatifs, les propriétaires s'engagent à louer leur logement à des ménages modestes en respectant un niveau de loyer très abordable.

Les évolutions du dispositif Cosse en 2019

L'article 162 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi Élan) modifie le dispositif Cosse :

  • L'avantage fiscal au taux de 50% (pour un loyer social ou très social) est étendu à la zone C sous condition de réalisation de travaux d'amélioration, au 1er janvier 2019
  • Le plafond de déficit imputable est porté de 10 700 à 15 300 €, à compter des revenus 2019

L'article 46 de la loi de finances rectificative pour 2016 a introduit un nouveau dispositif appelé "louer abordable" ou Cosse, qui remplace les dispositifs Besson ancien et Borloo ancien pour les logements conventionnés avec l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah).

Conditions liées au logement :

Le logement doit respecter plusieurs critères :

  • La location doit être non meublée
  • Logement récent ou ancien avec ou sans travaux
  • Location obligatoirement affectée à l'habitation principale du locataire

Conditions liées au locataire et au type de contrat de location :

Pour bénéficier du dispositif, le logement ne peut être loué aux membres du foyer fiscal, ascendants ou descendants du propriétaire ni à une personne occupant déjà le logement, sauf à l'occasion du renouvellement du bail.
Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil en fonction de la composition du foyer. Le seuil dépend aussi du type de convention passée avec l'Anah.
Le propriétaire a le choix entre 3 niveaux de loyer en fonction du type de convention qu'il passe : intermédiaire, social, très social.

Avantage fiscal pour le propriétaire

La déduction fiscale s'évalue en fonction du loyer mais aussi de la zone où se situe le bien.
Les zones définies par arrêté des ministères chargés du budget et du logement correspondent aux territoires se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements locatifs.
Ces zones correspondent aux zones A bis, A, B1, B2 et C définies pour la mise en œuvre des dispositifs Duflot et Pinel.
Les logements situés en zone C ne sont concernés par la déduction fiscale qu'en cas d'intermédiation locative.

Dans les territoires où le déséquilibre est important entre l'offre et la demande, la déduction s'élève à :

  • 30 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d'une convention à loyer intermédiaire
  • 70 % des revenus bruts, pour les logements mis en location dans le cadre d'une convention à loyer social ou très social

Dans les autres zones, les taux sont de :

  • 15 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d'une convention à loyer intermédiaire
  • 50 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d'une convention à loyer social ou très social

Si le propriétaire choisit de louer son bien dans le cadre de l'intermédiation locative, c'est-à-dire de confier son bien à un tiers (une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé), en location ou en mandat de gestion, en vue d'une sous location ou location à des ménages en précarité, alors et ce, quelle que soit la zone dans laquelle se trouve le logement, la déduction fiscale s'élève à 85 %.

Nous attirons votre attention concernant ces différents dispositifs et produits immobiliers :

  • Le non-respect des engagements, des conditions d'application et d'éligibilité de ces dispositifs et produits immobiliers entraine la perte des avantages fiscaux
  • Certains dispositifs rentrent dans le plafond des Niches fiscales de 10 000 € par An

Le Cabinet NOVA solutions immobilières se tient à votre disposition pour tous compléments d'information.


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Nous sommes à votre écoute ! Merci de remplir ce formulaire, nous vous contacterons dans les meilleurs délais.

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